集合住宅の老朽化／スムーズに売却する方法
2026年08月19日
賃貸マンション『1棟』の老朽化でスムーズに売却する方法とは／集合住宅の売却
「所有している賃貸マンションが古くなってきた」
「築年数がかなり経過し、修繕費が増えてきた」
「空室が増えて、以前ほど収益が出なくなった」
「このまま所有し続けるべきなのか、売却した方がいいのか迷っている」
このようなお悩みをお持ちの賃貸マンションオーナー様は、決して少なくありません。
一棟マンションや一棟アパートなどの収益物件は、一般的な居住用の中古戸建てやマンションとは売却の考え方が少し異なります。
特に築年数が古くなった賃貸マンションの場合、「建物が古いから売れない」と考えてしまう方もいらっしゃいます。
しかし、実際には老朽化した一棟マンションであっても、立地・土地の価値・賃貸需要・現在の収益状況・建物の状態などを総合的に判断することで、売却につながる可能性があります。
むしろ、修繕費や空室リスクが大きくなる前に売却を検討することが、オーナー様の負担を減らすことにつながるケースもあります。
今回は、賃貸マンションを1棟所有されている方に向けて、老朽化した集合住宅をスムーズに売却するためのポイントについて詳しく解説します。
ーーー
老朽化した賃貸マンションは「売れない」とは限りません
まず知っておきたいのは、築年数が古いことだけを理由に、売却を諦める必要はないということです。
不動産の価格は、建物の築年数だけで決まるものではありません。
たとえば、築40年、築50年を超えている賃貸マンションでも、駅から近い、周辺に住宅需要がある、土地面積が大きい、現在も一定の入居率がある、建て替えの可能性があるなど、買主側から見て魅力となるポイントが存在する場合があります。
また、購入する不動産会社や投資家によって、物件を見るポイントも異なります。
「古いから売れない」のではなく、「どのような買主に、どのような物件として提案するか」が重要なのです。
老朽化した賃貸マンションの場合、一般の居住用不動産とは異なり、収益物件として購入を検討する投資家や不動産会社、土地活用を検討する事業者などが買主候補になることがあります。
そのため、売却を考える際には、最初から「古いから無理」と決めつけず、まずは不動産会社に査定を依頼して、現在の市場価値を確認することが大切です。
ーーー
老朽化したマンションを所有し続けるリスク
賃貸マンションは、家賃収入が入るというメリットがある一方で、建物が古くなるにつれて維持管理にかかる負担が増えていきます。
代表的なのが、大規模修繕です。
外壁、屋上防水、給排水設備、共用部分、エレベーターなど、建物の規模によっては大きな修繕費用が必要になることがあります。
さらに、築年数が経過すると設備の故障も増えやすくなります。
エアコンや給湯器などの専有部分だけではなく、給排水管や受水槽、消防設備など、オーナー様が対応しなければならない設備の修繕が発生することもあります。
そして、老朽化によって空室が増えてくると、家賃収入が減少します。
家賃収入が減る一方で、固定資産税、保険料、管理費、修繕費などの支出は発生します。
「まだ家賃収入があるから大丈夫」と思っていても、収入と支出のバランスが崩れ始めているのであれば、売却を検討するタイミングなのかもしれません。
特に今後、大きな修繕が必要になることが分かっている場合は、修繕して保有するのか、修繕前に売却するのかを比較して考えることが重要です。
ーーー
売却前に確認しておきたいポイント
一棟賃貸マンションを売却する場合、事前に整理しておきたい資料や情報があります。
まず重要なのが、現在の入居状況です。
何戸中何戸が入居しているのか、現在の家賃はいくらなのか、滞納はないか、退去予定はあるかなどを整理しておきましょう。
次に、建物に関する情報です。
築年数、構造、延床面積、土地面積、過去の修繕履歴、大規模修繕の実施状況などが分かれば、査定をする際にもスムーズです。
また、固定資産税・都市計画税、管理費、修繕費、火災保険料など、年間の支出についても整理しておくと良いでしょう。
一棟マンションの売却では、「いくらで売れそうか」だけではなく、「現在どれくらい収益がある物件なのか」という視点も重要になります。
そのため、家賃一覧やレントロールなどを準備しておくと、買主側にも物件の状況を伝えやすくなります。
ーーー
「入居者がいる状態でも売却できる？」
一棟賃貸マンションの場合、「入居者がいるから売却できないのでは？」と心配される方もいらっしゃいます。
しかし、入居者がいる状態でも売却することは可能です。
むしろ、現在も賃貸経営が行われていて家賃収入が発生している場合、その収益性を評価して購入を検討する買主もいます。
いわゆる「オーナーチェンジ物件」として売却する方法です。
入居者との賃貸借契約がそのまま引き継がれる形になるため、売却時には賃貸借契約の内容や家賃、敷金などの状況を整理しておく必要があります。
一方で、空室が多い物件の場合は、収益物件としての評価だけではなく、土地としての価値や将来的な建て替えの可能性なども含めて検討されることがあります。
だからこそ、老朽化した集合住宅の売却では、一つの方法だけに限定せず、複数の可能性を考えることが大切です。
ーーー
老朽化した賃貸マンションは「売却方法」が重要
一棟マンションの売却方法には、大きく分けて仲介による売却と不動産会社などによる買取りがあります。
仲介の場合は、不動産会社が買主を探し、市場に物件を公開して購入希望者を募ります。
条件が合えば、投資家や不動産会社などが購入することになります。
一方、買取りの場合は、不動産会社やその協力業者などが直接購入する形になります。
仲介と比べると、売却価格については個別の査定となりますが、買主を探す期間を短縮できる可能性があり、売却スケジュールを立てやすいというメリットがあります。
特に、建物の老朽化が進んでいる、空室が多い、修繕費が大きい、管理が大変、相続したものの所有し続ける予定がない、といったケースでは、買取りも選択肢の一つです。
「できるだけ高く売りたい」のか、「できるだけスムーズに売りたい」のかによっても、適した売却方法は変わります。
そのため、最初から仲介か買取りかを決めてしまうのではなく、両方の可能性を比較することをおすすめします。
ーーー
キラットホームでは一棟収益物件の売却もご相談いただけます
株式会社キラットホームでは、一般的な中古戸建てや土地だけではなく、賃貸マンション・一棟アパートなど、さまざまな不動産の売却についてご相談を承っています。
特に、築年数が古い物件、空室が多い物件、修繕が必要な物件など、「普通の不動産会社には相談しにくい」と感じるような不動産についても、お気軽にご相談ください。
ご売却時の媒介については、一定の条件を満たす個人の売主様を対象として、仲介手数料50％OFFで対応しています。
対象エリアは、
・八尾市
・大阪市平野区
・東大阪市
・柏原市
・藤井寺市
・羽曳野市
です。
なお、ご売却時の仲介手数料50％OFFは、専属専任媒介契約または専任媒介契約を締結いただく個人の売主様を対象としております。
「古いマンションだから、仲介で売るのは難しいかもしれない」と思っている方も、まずは現在の不動産価値を確認してみてはいかがでしょうか。
ーーー
大阪府全域の不動産買取りにも対応しています
キラットホームのもう一つの大きな特徴が、不動産の買取りです。
買取りの場合は、すべて仲介手数料不要でご相談いただけます。
対応エリアは大阪府全域です。
キラットホームでは、
・自社による直接買取り
・協力業者による買取り（通常は仲介）
という2つの方法で買取りをご提案しています。
どちらの場合でも、売主様から仲介手数料をいただくことはありません。
そのため、「一棟マンションを売りたいけれど、仲介手数料まで含めると費用が大きくなりそう」とお考えのオーナー様にも、買取りという選択肢をご検討いただけます。
なお、買取りの場合の仲介手数料不要は、個人の売主様を対象としております。
また、協力業者による買取りの場合、原則仲介手数料不要です。
ただし、条件や契約内容によっては仲介手数料をご相談させて頂く場合があります。
物件の状態や立地、収益状況などによって、自社買取りが適しているのか、協力業者による買取りが適しているのかを検討します。
ーーー
「まだ賃貸経営を続けるべき？」と迷ったら
一棟マンションの売却を考えるとき、「もう少し所有してから売った方がいいのでは？」と悩む方も多いでしょう。
もちろん、賃貸需要があり、安定した家賃収入が得られていて、修繕費などの負担も適正であれば、所有を続けるという選択肢もあります。
しかし、空室が増えている、家賃を下げないと入居者が決まらない、修繕費が増えている、今後大規模修繕が必要になる、管理する時間や手間が負担になっている、といった状況であれば、一度売却価格を確認してみる価値があります。
不動産は、「売りたいと思ったとき」だけではなく、「売りやすい状態のうちに売る」という考え方も重要です。
大きな修繕をしてから売却するのか、修繕前に売却するのか。
空室を埋めてから売るのか、現在の状態で売却するのか。
仲介で市場に出すのか、買取りを利用するのか。
こうした選択肢を比較するだけでも、売却に対する考え方は大きく変わります。
ーーー
老朽化した集合住宅こそ、早めの査定がおすすめです
賃貸マンションの老朽化は、時間が経過するほど自然に改善するものではありません。
建物はさらに古くなり、設備も劣化していきます。
もちろん、古いから必ず価格が下がるという単純な話ではありませんが、将来的な修繕費や空室リスクなどを考えると、早めに売却価格を把握しておくことは非常に重要です。
「すぐに売るつもりはないけれど、今ならいくらくらいになるのか知りたい」
このようなご相談でも問題ありません。
査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
現在の資産価値を知ることで、「このまま所有する」「数年後に売却する」「修繕してから売る」「買取りを利用する」など、今後の選択肢を考えやすくなります。
特に一棟マンションは、居住用不動産と比べて判断材料が多いため、物件ごとの状況をしっかり確認することが大切です。
ーーー
まとめ｜賃貸マンションの老朽化は「売れない」と決めつけないことが大切
築年数が古くなった賃貸マンションや一棟アパートでも、売却できる可能性はあります。
大切なのは、建物の古さだけを見るのではなく、土地の価値、立地、賃貸需要、入居状況、家賃収入、修繕履歴、今後必要となる費用などを総合的に考えることです。
そして、仲介だけではなく買取りも含めて売却方法を比較することが、スムーズな不動産売却につながります。
キラットホームでは、八尾市・大阪市平野区・東大阪市・柏原市・藤井寺市・羽曳野市でのご売却について、専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結いただく個人の売主様を対象に、仲介手数料50％OFFでご相談いただけます。
また、買取りについては大阪府全域に対応しており、自社による直接買取り、協力業者による買取りのいずれの場合でも、売主様から仲介手数料をいただかない形を基本としております。
「老朽化した賃貸マンションをどうすればいいか分からない」
「空室が増えてきたので売却を検討したい」
「大規模修繕をする前に売却価格を知りたい」
「一棟マンションを売却した場合の手取り額を知りたい」
「仲介と買取り、どちらが自分に合っているのか知りたい」
そんなときは、まずお気軽にご相談ください。
不動産の売却は、早く決断することだけが正解ではありません。
大切なのは、現在の物件の価値と今後発生する可能性のある負担を把握したうえで、ご自身にとって納得できる方法を選ぶことです。
老朽化した賃貸マンション、一棟アパート、空室の多い収益物件など、「この状態でも売却できるのかな？」と思う不動産こそ、一度ご相談ください。
株式会社キラットホームは、一般的な不動産だけでなく、少し「ややこしい不動産」についても、売主様の状況に合わせた売却方法を一緒に考えます。
ーーー
関連ブログ
・【不動産買取りと仲介の違い】どちらを選べば損をしない？メリット・デメリットを徹底解説
・【空き家の売却】古い家・管理できない実家をスムーズに売却する方法
・【相続した不動産の売却】空き家になった実家を放置する前に知っておきたいこと
・【古家付き土地の売却】建物が古くても売却できる？解体する前に確認したいポイント
・【ややこしい不動産の買取り】再建築不可・連棟・狭小住宅などもご相談ください
・【大阪府の不動産買取り】仲介手数料不要で売却できる買取りという選択肢
・【八尾市の不動産売却】仲介手数料50％OFFで売却するために知っておきたいこと
・【東大阪市の不動産売却】古い戸建て・空き家・土地を売却する方法
・【大阪市平野区の不動産売却】相続・空き家・古家の売却で失敗しないために
・【不動産査定】売却する予定がなくても査定しておくメリットとは？
ーーー
キラットホームの不動産売却・買取り対応
【ご売却時（媒介）】
仲介手数料50％OFF
対象エリア：八尾市・大阪市平野区・東大阪市・柏原市・藤井寺市・羽曳野市
※ご売却時の仲介手数料半額は、専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結頂く個人の売主様を対象としております。
【買取り】
仲介手数料不要
対応エリア：大阪府全域
・自社による直接買取り
・協力業者による買取り
いずれの場合でも、売主様から仲介手数料をいただくことはありません。
※買取りの場合の仲介手数料不要は、個人の売主様を対象としております。
※協力業者による買取りの場合、原則仲介手数料不要です。ただし、条件や契約内容によっては仲介手数料をご相談させて頂く場合があります。
🔻お問い合わせはこちらから🔻
