再建築不可物件の売却方法と注意点／大阪府
2026年08月11日
再建築不可物件の売却方法と注意点
「再建築不可物件だから売れない」「古い家だから価値がない」と思っていませんか？
実は、再建築不可物件でも売却は可能です。
確かに一般的な住宅と比べると売却の難易度は高くなりますが、適切な方法を選べば十分に売却できる可能性があります。
大阪府内でも、八尾市・東大阪市・柏原市・藤井寺市・羽曳野市・大阪市平野区などでは、古い住宅や連棟住宅、狭い路地に面した住宅など、再建築不可物件に該当するケースが少なくありません。
再建築不可物件は、売却方法を間違えると長期間売れ残ってしまうこともあります。
一方で、不動産会社への買取りや再建築可能にするための方法を検討することで、スムーズに売却できるケースもあります。
この記事では、再建築不可物件の基本的な知識から、売却方法、注意点、高く売るためのポイントまで詳しく解説します。
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、その建物を解体すると新たに建物を建てることができない土地や建物のことです。
最も多い理由は、「建築基準法上の道路に2メートル以上接していないこと」です。
建築基準法では、原則として建物を建てる土地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
例えば、
* 路地の奥にある住宅
* 私道に十分接していない土地
* 昔からある狭い道路に面した住宅
* 連棟住宅（長屋）
などは、再建築不可になることがあります。
現在建物が建っているからといって、建て替えができるとは限りません。
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再建築不可物件が売れにくい理由
再建築不可物件は、一般的な住宅に比べて買主が限定されます。
理由としては、次のような点があります。
住宅ローンが利用しにくい
金融機関は担保評価を重視するため、再建築不可物件では住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
そのため、現金購入できる人や投資家、不動産会社が買主になるケースが多くなります。
建て替えができない
老朽化した建物を解体すると、新築住宅を建てることができません。
そのため、購入後に自由な建築プランを考えている人には敬遠されます。
将来的な資産価値が限定される
再建築不可物件は流通性が低く、将来的に売却するときも買主が限定される可能性があります。
その点を考慮して、購入価格も相場より低くなることがあります。
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再建築不可物件でも売却できる理由
「売れにくい」と「売れない」は全く違います。
実際には再建築不可物件を積極的に購入している人や会社があります。
例えば、
* 賃貸運用を考える投資家
* リフォームして利用する個人
* 再建築可能にすることを前提とした不動産会社
* 隣地と合わせて開発を検討する事業者
などです。
築年数が古くても、立地条件が良ければ需要はあります。
特に駅徒歩圏内や生活利便性の高い地域では、再建築不可でも取引されている事例は多くあります。
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売却方法① 仲介で売却する
一般の買主を探す方法です。
メリットは、市場価格に近い価格で売却できる可能性があることです。
時間をかけて販売活動を行うことで、条件の良い買主が見つかることもあります。
ただし、
* 販売期間が長くなる
* 内覧対応が必要
* 価格交渉が発生する
* 契約後のローン審査が不安定
などのデメリットもあります。
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売却方法② 不動産会社に買取りしてもらう
再建築不可物件では、買取りが有力な選択肢になることがあります。
不動産会社は、
* リフォーム
* リノベーション
* 隣地交渉
* 権利調整
* 再販売
などを前提として購入します。
そのため、一般の買主が敬遠する物件でも対応できるケースがあります。
買取りのメリットは、
* 早期売却
* 契約不適合責任の負担軽減
* 古い建物のままで売却可能
* 残置物があっても相談可能
* 周囲に知られず売却しやすい
などです。
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再建築可能にできるケースもある
再建築不可と聞くと、絶対に建て替えができないと思われがちですが、実際には再建築可能になるケースもあります。
例えば、
隣地を購入する
隣地を取得することで接道条件を満たすケースがあります。
セットバック
前面道路が狭い場合、道路後退によって建築できる可能性があります。
私道の承諾
私道所有者から承諾を得ることで条件を満たすケースがあります。
43条許可
建築基準法第43条の許可制度を利用できるケースもあります。
ただし、これらは個別の判断が必要です。
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売却前に確認しておきたいポイント
再建築不可物件を売却するときは、次の点を確認しておくことをおすすめします。
建築基準法上の道路
どの道路に接しているのか。
接道幅
2メートル以上あるか。
私道の権利関係
持分があるか。
境界
境界標があるか。
増改築履歴
違法建築になっていないか。
これらを整理しておくことで、買主との交渉もスムーズになります。
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相続した再建築不可物件
相続物件で再建築不可というケースは非常に多くあります。
特に親世代から相続した住宅では、
* 空き家になっている
* 建物が老朽化している
* 荷物が大量に残っている
* 固定資産税だけ負担している
という状況になりやすいです。
空き家を放置すると、
* 建物の劣化
* 雑草
* 近隣トラブル
* 特定空家のリスク
などが生じます。
早めに売却を検討することが重要です。
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キラットホームの再建築不可物件売却サポート
株式会社キラットホームでは、再建築不可物件や連棟住宅、狭小住宅、専用通路のある住宅など、「ややこしい不動産」のご相談を積極的にお受けしております。
ご売却時（媒介）の仲介手数料50%OFF
対象エリア
* 八尾市
* 大阪市平野区
* 東大阪市
* 柏原市
* 藤井寺市
* 羽曳野市
再建築不可物件は販売戦略が重要です。
適正価格の査定、販売方法のご提案、購入希望者への説明など、経験を活かしてサポートいたします。
※ご売却時の仲介手数料半額は、専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結頂く個人の売主様を対象としております。
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買取りならすべて仲介手数料不要
再建築不可物件を早く売却したい方には、買取りもご利用いただけます。
大阪府全域対応
* 自社による直接買取り
* 協力業者による買取り
いずれの場合でも、売主様から仲介手数料をいただくことはありません。
古い建物のまま、残置物がある状態でもご相談可能です。
※買取りの場合の仲介手数料不要は、個人の売主様を対象としております。
※協力業者による買取りの場合、原則仲介手数料不要です。ただし、条件や契約内容によっては仲介手数料をご相談させて頂く場合があります。
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まとめ
再建築不可物件は確かに売却の難易度が高い不動産です。
しかし、
* 仲介で販売する
* 買取りを利用する
* 再建築可能にする方法を検討する
など、選択肢はあります。
重要なのは、「再建築不可だから売れない」と諦めないことです。
物件ごとに最適な売却方法は異なります。
八尾市、大阪市平野区、東大阪市、柏原市、藤井寺市、羽曳野市をはじめ、大阪府全域で再建築不可物件の売却をご検討中の方は、株式会社キラットホームまでお気軽にご相談ください。
20年以上の不動産経験を活かし、お客様にとって最適な売却方法をご提案いたします。
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