建蔽率・容積率が超過してても大丈夫です。

2026年02月23日

建蔽率・容積率が超過してても大丈夫です！

「建蔽率（けんぺいりつ）や容積率がオーバーしている物件は売れないのではないか…」
「違法建築と言われたことがある」
「増築部分が未登記のままになっている」

このようなお悩みをお持ちではありませんか？

特に、八尾市や東大阪市、大阪市の平野区エリアなど、昔から住宅が密集している地域では、建蔽率・容積率オーバーの物件は決して珍しくありません。

しかし、ご安心ください。
建蔽率・容積率が超過していても、売却や買取は可能です。

大阪府八尾市を拠点に活動する株式会社キラットホームでは、ややこしい不動産、難あり物件の売却・買取に数多く対応してきました。

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■ 建蔽率・容積率オーバーとは？

まず簡単にご説明します。
• 建蔽率：敷地面積に対して建物を建てられる割合
• 容積率：敷地面積に対して延床面積の割合

例えば、敷地100㎡で建蔽率60％なら、建築面積は60㎡まで。
容積率200％なら、延床面積は200㎡までという計算になります。

ところが実際には、

・昔の増築がそのままになっている
・車庫を居室に変更している
・ベランダを囲って部屋にしている
・容積率計算を間違えている

などの理由で、現況が法定制限を超えているケースがあります。

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■ 超過物件が売れにくい理由

建蔽率・容積率オーバー物件が売りづらい理由は主に以下です。

1. 住宅ローンが通りにくい
2. 金融機関の評価が低い
3. 将来建て替え時に同規模が建てられない
4. 買主様が不安を感じやすい

そのため、一般的な不動産会社では
「難しいですね…」
「価格をかなり下げましょう」
と言われてしまうことも少なくありません。

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■ それでも売却・買取は可能です

ポイントは「売り方」と「買い手の選定」です。

✔ 収益物件として検討する投資家
✔ 現況利用目的の購入者
✔ 再生・リフォーム前提の業者
✔ 自社買取による直接取得

適切な出口戦略を取れば、十分に取引は可能です。

キラットホームでは、単に「売れません」とは言いません。
どうすれば売れるかを徹底的に考えます。

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■ キラットホームの強み

① ご売却時（媒介）の仲介手数料50％OFF

対象エリア：
• 八尾市
• 大阪市平野区
• 東大阪市
• 柏原市
• 藤井寺市
• 羽曳野市

通常、仲介手数料は
【売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税】

例えば2,000万円で売却すると約72万円（税込）が必要になります。

キラットホームでは、
仲介手数料を50％OFF。

つまり、約36万円もお得になるケースもあります。

建蔽率・容積率超過物件は価格調整が必要なこともあります。
だからこそ、手元に残るお金を最大化する仕組みが重要です。

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② 買取の場合はすべて仲介手数料不要

対応エリア：大阪府全域

キラットホームでは、
• 自社直接買取
• 協力業者による買取紹介

どちらの場合でも、
仲介手数料は0円です。

✔ 早く現金化したい
✔ 近隣に知られず売りたい
✔ ローン特約なしで確実に売却したい
✔ ややこしい物件を整理したい

建蔽率・容積率超過物件も、
内容を精査し、最適な買取先をご提案します。

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■ こんな物件もご相談ください

・再建築不可物件
・接道不適合
・長屋の切り離し問題
・借地権付き建物
・告知事項あり
・未登記増築あり
・違法建築の可能性あり
・ゴミ屋敷
・相続未整理

「他社で断られた物件」こそ、
ぜひ一度ご相談ください。

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■ 代表松本の想い

私は八尾市出身で、不動産営業約20年。
良いことも、悪いことも正直にお伝えします。

不動産は人生に何度もない大きな取引です。

デメリットも含めて説明し、納得して進めていただく。

それがキラットホームのスタイルです。

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■ 建蔽率・容積率オーバーでも諦めないでください

違法状態＝売れない
ではありません。

✔ 売却方法の選択
✔ 価格戦略
✔ 買取の活用
✔ 買主層の選定

この組み合わせで道は開けます。

まずは現状を教えてください。

秘密厳守・無料査定で対応いたします。

※ご売却時の仲介手数料半額は、専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結頂く個人の売主様を対象としております。
※買取りの場合の仲介手数料不要は、個人の売主様を対象としております。
※協力業者による買取りの場合、原則仲介手数料不要です。ただし、条件や契約内容によっては仲介手数料をご相談させて頂く場合があります。

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【まとめ】

建蔽率・容積率が超過していても大丈夫です。
諦める前に、まずはご相談ください。

ご売却（媒介）は仲介手数料50％OFF。
買取は大阪府全域、仲介手数料不要。

難しい物件ほど、経験と工夫が必要です。
キラットホームにお任せください。

🔻お問い合わせはこちらから🔻